Nieuw belastingverdrag Nederland-Spanje: Wat Nederlandse vastgoedbeleggers moeten weten

Een geplande wijziging in het belastingverdrag tussen Spanje en Nederland kan belangrijke gevolgen hebben voor Nederlandse beleggers die via een vennootschap Spaans vastgoed bezitten. Dit is wat eigenaren en potentiële beleggers moeten weten.

via een Spaanse S.L.

Sommige beleggers kopen Spaans vastgoed via een Sociedad Limitada (S.L.), het Spaanse equivalent van een besloten vennootschap (B.V.).

Deze vennootschap kan een enkele luxe villa, meerdere huurappartementen of een volledige vastgoedportefeuille bezitten. In sommige gevallen is de Spaanse vennootschap in handen van een Nederlandse houdstermaatschappij, zoals een B.V.

Wanneer de investering wordt verkocht, zijn er twee mogelijke benaderingen:

• De vennootschap verkoopt het vastgoed zelf.
• De belegger verkoopt de aandelen in de vennootschap die het vastgoed bezit.

Hoewel deze transacties vanuit beleggingsperspectief op elkaar kunnen lijken, kan de fiscale behandeling ervan sterk verschillen.

2. Waarom de verkoop van aandelen traditioneel aantrekkelijk is

Onder het huidige belastingverdrag tussen Nederland en Spanje kunnen bepaalde vermogenswinsten die door Nederlandse belastingplichtigen worden behaald bij de verkoop van aandelen in een Spaanse vastgoedvennootschap, onder het heffingsrecht van Nederland vallen in plaats van Spanje.

Afhankelijk van de omstandigheden van de belegger en de geldende Nederlandse belastingregels, bood dit soms een gunstige manier om een vastgoedinvestering en de uiteindelijke verkoop ervan te structureren.

Het voorgestelde verdrag zou die situatie aanzienlijk kunnen veranderen.

Wat kan er veranderen onder het nieuwe akkoord?

Het nieuwe verdrag zal Spanje naar verwachting extra rechten geven om vermogenswinsten te belasten die voortvloeien uit de verkoop van aandelen in vennootschappen waarvan de waarde hoofdzakelijk is verbonden met Spaans vastgoed.

In de praktijk betekent dit dat de verkoop van aandelen in een vennootschap die Spaans vastgoed bezit, mogelijk een Spaanse belastingplicht voor vermogenswinst kan creëren, zelfs wanneer de verkoper een Nederlandse belastingplichtige is.

De precieze voorwaarden, drempels en uitzonderingen hangen af van het definitief gepubliceerde akkoord.

Deze ontwikkeling kan met name relevant zijn voor beleggers die:

• Luxe villa's of beleggingspanden bezitten via een Spaanse S.L.
• Spaans vastgoed aanhouden via een Nederlandse B.V. en een Spaanse dochteronderneming.
• Meerdere panden beheren binnen een bedrijfsstructuur.
• Overwegen om hun vastgoedvennootschap te verkopen in plaats van individuele activa.
• Van plan zijn om een bestaande Spaanse vastgoedinvestering te herstructureren of over te dragen.

Belangrijk is dat de potentiële wijziging niet betekent dat elke Nederlandse vastgoedeigenaar met extra belastingen te maken krijgt.

De structuur van de investering, de fiscale woonplaats van de verkoper en de aard van de transactie spelen allemaal een rol.

Wat betekent dit voor beleggers in Marbella en de Costa del Sol?

Denk aan een Nederlandse belegger die via een Spaanse besloten vennootschap meerdere luxe appartementen in Marbella bezit.

Na verloop van tijd stijgen de panden in waarde en besluit de belegger uiteindelijk het bedrijf te verkopen, inclusief de vastgoedactiva.

Onder het huidige verdrag kunnen bepaalde winsten uit een aandelenverkoop belastbaar zijn in Nederland in plaats van in Spanje.

Onder de voorgestelde regeling kan Spanje extra rechten verkrijgen om die winsten te belasten.

Afhankelijk van de omstandigheden kan het verschil de netto-opbrengst van de investering aanzienlijk beïnvloeden.

Voor beleggers met omvangrijke vastgoedportefeuilles maken de potentiële financiële gevolgen een tijdige planning extra belangrijk.

Heeft dit invloed op individuele vastgoedkopers?

Voor Nederlandse kopers die een vakantiewoning of permanente woning op eigen naam kopen, is de voorgestelde wijziging in de belastingheffing op aandelen in vennootschappen over het algemeen minder direct relevant.

De standaard Spaanse aankoopkosten, lopende eigendomsbelastingen en belastingheffing bij een directe verkoop van vastgoed blijven afzonderlijke aandachtspunten.

Kopers die echter een grotere investering plannen, meerdere panden verwerven of zakelijk eigendom overwegen, moeten de implicaties begrijpen voordat ze beslissen hoe ze hun aankoop structureren.

De keuze tussen privé- of zakelijk eigendom moet gebaseerd zijn op het volledige investeringsplaatje, inclusief fiscale woonplaats, financiering, verhuurplannen, administratieve kosten en langetermijndoelstellingen.

Vijf zaken waar Nederlandse vastgoedbeleggers rekening mee moeten houden

Nu het nieuwe verdrag nog op implementatie wacht, hebben beleggers de kans om hun positie te herzien.

1. Controleer uw eigendomsstructuur

Bepaal of uw Spaanse vastgoed in privébezit is, via een Spaanse S.L., via een Nederlandse B.V. of via een andere constructie.

2. Begrijp uw toekomstige exitstrategie

Het verkopen van een individueel pand en het verkopen van aandelen in een vastgoedvennootschap zijn verschillende transacties. Overweeg welke optie passend is voor uw beleggingsdoelstellingen.

3. Evalueer de potentiële fiscale impact

Vraag een gekwalificeerde adviseur met ervaring in zowel de Spaanse als de Nederlandse belastingwetgeving om te beoordelen hoe de verwachte wijzigingen uw situatie kunnen beïnvloeden.

4. Volg de implementatie van het verdrag

Het akkoord is nog niet van kracht. De definitieve bepalingen, de ingangsdatum en eventuele overgangsregelingen moeten worden bevestigd voordat u beslissingen neemt.

5. Kijk verder dan alleen de belastingen

Locatie van het vastgoed, verhuurpotentieel, liquiditeit, marktvraag en langetermijnwaarde blijven essentiële elementen van een succesvolle vastgoedinvestering.

Wanneer treedt het nieuwe belastingverdrag in werking?

Per oktober 2026 hebben Nederland en Spanje een principeakkoord bereikt, maar het bestaande verdrag uit 1971 blijft van kracht.

Het nieuwe akkoord moet de noodzakelijke formele procedures doorlopen voordat het de huidige regels kan vervangen.

Totdat de definitieve bepalingen en het implementatieschema zijn bevestigd, moeten beleggers vermijden beslissingen te nemen die uitsluitend gebaseerd zijn op verwachte belastingwijzigingen.

Desalniettemin kan tijdig op de hoogte blijven en het herzien van bestaande structuren beleggers helpen zich voor te bereiden op mogelijke veranderingen.

Met vertrouwen investeren in Spaans vastgoed

Spanje blijft een aantrekkelijke bestemming voor internationale vastgoedinvesteringen, waarbij Marbella en de bredere Costa del Sol kopers blijven trekken die op zoek zijn naar uitzonderlijke eigendommen en kansen op de lange termijn.

Belastingregels kunnen evolueren, maar de fundamenten van een succesvolle investering blijven consistent: het kiezen van het juiste vastgoed, het begrijpen van de markt en het inwinnen van professioneel advies.

Bij Costa Sunsets combineren we uitgebreide lokale vastgoedervaring met een persoonlijke aanpak om internationale kopers te helpen bij het navigeren op de vastgoedmarkt van Marbella.

Of u nu uw eerste luxe woning aankoopt, een bestaande portefeuille uitbreidt of uw beleggingsdoelstellingen herijkt, ons team kan u helpen geschikte kansen te identificeren en indien nodig coördineren met onafhankelijke juridische en financiële specialisten.

Overweegt u een vastgoedinvestering in Marbella of aan de Costa del Sol?

Ontdek onze portefeuille met uitzonderlijke woningen of neem contact op met het team van Costa Sunsets voor een persoonlijk consult.

De informatie in dit artikel is verstrekt voor algemene informatieve doeleinden en weerspiegelt de ontwikkelingen per oktober 2026. Het vormt geen juridisch of fiscaal advies. Beleggers dienen gekwalificeerde Spaanse en Nederlandse belastingprofessionals te raadplegen met betrekking tot hun individuele omstandigheden.